Cómo se calcula el precio del m² que publicamos

Cuando decimos que el m² útil en una comuna vale X UF, esa cifra es la mediana del precio por metro cuadrado útil de las propiedades activas del segmento. No es un promedio, y la diferencia importa: en un mercado con unas pocas propiedades muy caras, el promedio sube y deja de describir a la mayoría. La mediana no se mueve por esos casos.

Se calcula sobre propiedades, no sobre avisos

Un mismo departamento suele estar publicado en tres portales a la vez. Si se contara cada aviso, ese departamento pesaría el triple que su vecino publicado en uno solo. Antes de calcular consolidamos los avisos duplicados en una sola propiedad, comparando fotos, superficie, precio y texto.

Esa consolidación no es perfecta —en edificios con muchas unidades idénticas es donde más cuesta— y por eso los conteos de inventario los publicamos como estimaciones. Las medianas, en cambio, son robustas: dos copias del mismo aviso tienen precios parecidos y no mueven el resultado.

Nunca publicamos un segmento con muestra insuficiente

Bajo ocho propiedades activas no publicamos nada. Una “mediana” calculada sobre tres avisos no describe un mercado, describe tres avisos. Es preferible una página con menos cortes que una cifra que no se sostiene.

Lo que la cifra no dice

El precio por m² de un segmento no tasa una propiedad concreta. Dos departamentos de la misma superficie en el mismo edificio pueden diferir 20% por piso, orientación, estado y terminaciones. La mediana sirve para ubicarse en un rango, no para poner el precio final.